Investidores que buscam renda passiva com fundos imobiliários frequentemente enfrentam dúvidas na hora de escolher entre ativos com estratégias semelhantes. Entre os FIIs mais comentados do mercado estão CPTS11 e BTHF11, dois fundos multiestratégia que investem principalmente em CRIs e cotas de outros fundos imobiliários.
Ambos apresentam alta liquidez, grande número de cotistas e dividendos atrativos. No entanto, existem diferenças relevantes em relação à gestão, diversificação da carteira e potencial de crescimento para os próximos anos.
Com a expectativa de queda da taxa Selic entre 2026 e 2027, muitos analistas acreditam que fundos com forte exposição a outros FIIs podem se beneficiar de forma significativa, especialmente em um cenário de valorização do mercado imobiliário.
A seguir, veja uma análise comparativa entre CPTS11 e BTHF11 para entender qual deles pode estar melhor posicionado no cenário atual.
CPTS11: fundo grande, descontado e com dividendos acima de 1% ao mês
O CPTS11, gerido pela Capitânia, está entre os fundos imobiliários mais populares da bolsa brasileira, com mais de 360 mil cotistas e patrimônio bilionário.
| Indicador | Dados aproximados |
|---|---|
| Cotação | 8,12 reais |
| P/VP | 0,87 |
| Desconto patrimonial | cerca de 13% |
| Dividend yield anualizado | aproximadamente 14% |
| Liquidez média diária | acima de 9 milhões de reais |
| Patrimônio | cerca de 3,2 bilhões de reais |
| Último rendimento | 0,09 real por cota |
O desconto no valor patrimonial indica que o fundo está sendo negociado abaixo do valor de seus ativos, o que pode representar uma oportunidade para investidores que buscam FIIs descontados.
Estratégia de investimento do CPTS11
A carteira do CPTS11 possui forte diversificação, baseada principalmente em cotas de outros fundos imobiliários e CRIs.
- 68,2% em cotas de outros FIIs
- 23,6% em CRIs
- 4,5% em caixa
- 3,8% em operações compromissadas
O fundo investe em cerca de 84 fundos imobiliários diferentes, sendo que aproximadamente 80% deles são fundos de tijolo ligados a segmentos como shopping centers, logística, lajes corporativas e renda urbana.
Na parcela de CRIs, o fundo possui 11 operações estruturadas indexadas ao IPCA, consideradas de perfil high grade, ou seja, com menor risco de crédito.
Entre os devedores aparecem empresas relevantes do varejo e do setor imobiliário, como General Shopping, Grupo Mateus, Grupo Pão de Açúcar e Assaí Atacadista.
Resultado financeiro recente
No relatório mais recente, referente a janeiro, o CPTS11 apresentou os seguintes números:
- Receita bruta de cerca de 45,3 milhões de reais
- Despesas de aproximadamente 13,3 milhões de reais
- Resultado líquido próximo de 32 milhões de reais
O fundo distribuiu 0,09 real por cota, mantendo o nível histórico de dividendos.
Uma parte relevante da receita recente veio de ganhos de capital com a venda de cotas de FIIs, estratégia adotada pela gestão desde julho de 2025.
BTHF11: fundo com estratégia mais diversificada
O BTHF11, gerido pelo BTG Pactual, também se destaca como um dos principais fundos multiestratégia da bolsa.
| Indicador | Dados aproximados |
|---|---|
| Cotação | 9,37 reais |
| P/VP | 0,92 |
| Desconto patrimonial | cerca de 8% |
| Dividend yield anualizado | aproximadamente 12,16% |
| Liquidez média diária | acima de 5 milhões de reais |
| Patrimônio | cerca de 2 bilhões de reais |
| Cotistas | mais de 315 mil investidores |
| Último rendimento | 0,10 real por cota |
Embora negocie com desconto patrimonial menor que o CPTS11, o BTHF11 apresenta dividendos ligeiramente maiores no momento.
Estratégia de investimento do BTHF11
A carteira do BTHF11 está estruturada em quatro pilares principais:
- CRIs: cerca de 37 ativos, com aproximadamente 818 milhões de reais investidos
- Fundos imobiliários: cerca de 50 ativos, somando aproximadamente 1,24 bilhão de reais
- Ativos reais: dois imóveis físicos no portfólio, incluindo um shopping center e uma laje corporativa
- Caixa e investimentos financeiros
A distribuição aproximada da carteira é a seguinte:
- 36% em fundos de tijolo
- 22% em fundos de papel
- 17% em CRIs
- 6,5% em imóveis físicos
- 1,7% em ações
- 16,7% em caixa
Um dos destaques atuais do fundo é o elevado nível de caixa, superior a 250 milhões de reais, resultado da venda parcial de um imóvel corporativo. Esse montante pode permitir novas aquisições ao longo de 2026.
Comparação entre CPTS11 e BTHF11
| Indicador | CPTS11 | BTHF11 |
|---|---|---|
| Cotação | 8,12 reais | 9,37 reais |
| P/VP | 0,87 | 0,92 |
| Dividend yield | aproximadamente 14% | aproximadamente 12% |
| Último dividendo | 0,09 real | 0,10 real |
| Patrimônio | 3,2 bilhões de reais | 2 bilhões de reais |
| Cotistas | 360 mil | 315 mil |
| Liquidez diária | 9 milhões de reais | 5 milhões de reais |
Impacto da queda da Selic
Caso o mercado confirme um cenário de queda da taxa Selic em 2026, tanto o CPTS11 quanto o BTHF11 podem se beneficiar.
Isso ocorre porque grande parte do patrimônio dos dois fundos está alocada em cotas de outros fundos imobiliários, ativos que tendem a se valorizar em ambientes de juros mais baixos.
Além disso, taxas menores costumam aumentar o fluxo de investidores para FIIs, valorizar ativos imobiliários e reduzir o custo de financiamento no setor.
Qual fundo pode parecer mais interessante
Embora o CPTS11 apresente maior desconto patrimonial e dividend yield mais elevado, alguns investidores enxergam vantagens no BTHF11, especialmente por conta da gestão do BTG Pactual e da estratégia mais diversificada.
Outro ponto relevante é o elevado nível de caixa do fundo, que pode permitir novas aquisições e oportunidades de investimento no mercado.
Enquanto o CPTS11 depende em maior grau de ganhos de capital com a venda de cotas de FIIs para sustentar parte de seus dividendos, o BTHF11 apresenta menor dependência desse tipo de estratégia.
Por isso, alguns analistas consideram o BTHF11 um fundo mais equilibrado no momento, mesmo negociando com desconto menor.
O que investidores devem observar
Antes de escolher entre os dois FIIs, investidores costumam avaliar alguns fatores importantes:
- Perfil de risco
- Estratégia de gestão
- Diversificação da carteira
- Sustentabilidade dos dividendos
Tanto o CPTS11 quanto o BTHF11 estão entre os fundos mais populares da bolsa, com mais de 300 mil investidores cada.
No cenário atual, a escolha entre eles tende a depender principalmente da confiança na gestão e da estratégia adotada por cada fundo.