Os fundos imobiliários de tijolo retornam ao centro das atenções dos investidores em 2026, impulsionados por mudanças estruturais no uso dos escritórios, retomada gradual da ocupação física pelas empresas e escassez de novos projetos. Nesse contexto, os fundos da Kinea Investimentos focados em imóveis físicos ganham protagonismo, com destaque para o KORE11 e o KNRI11, que concentram portfólios relevantes nos segmentos corporativo e logístico.
Cenário para FIIs de tijolo em 2026: menos oferta e demanda mais qualificada
O mercado de escritórios atravessa um processo estrutural de reprecificação. Após anos de incerteza provocados pelo avanço do trabalho remoto, grandes empresas passaram a exigir maior presença física de seus colaboradores. Esse movimento está mais ligado a decisões operacionais e de gestão corporativa do que ao crescimento do PIB, o que sustenta a demanda mesmo em um ambiente macroeconômico mais restritivo.
Paralelamente, a oferta de novos empreendimentos segue limitada. Custos elevados de construção, dificuldade de financiamento e restrições urbanísticas reduziram significativamente a entrega de novos imóveis nos principais eixos corporativos. O resultado é um cenário favorável para ativos já prontos, bem localizados e com padrão construtivo elevado.
Escritórios mostram queda de vacância e retomada do poder de precificação
Os indicadores operacionais apontam para um ciclo mais construtivo no segmento de escritórios de alto padrão. A vacância segue em trajetória de queda, especialmente em regiões consolidadas de São Paulo, Belo Horizonte e, de forma mais gradual, no Rio de Janeiro.
Com menor oferta futura e maior absorção de áreas por empresas de grande porte, surgem sinais de retomada do reajuste real dos aluguéis, inclusive acima da inflação em localizações premium. Esse movimento beneficia fundos que concentram imóveis modernos, lajes amplas, proximidade de transporte público e controle integral dos edifícios.
Logística segue resiliente e com demanda estrutural
O segmento logístico mantém desempenho consistente desde a pandemia. A expansão do e-commerce, a entrada de novos operadores internacionais e a exigência por entregas mais rápidas sustentam a demanda por galpões eficientes, próximos a grandes centros urbanos e com boa oferta de mão de obra.
Regiões como Cajamar, Guarulhos, Jundiaí e polos industriais próximos a Belo Horizonte seguem com vacância historicamente baixa. A dificuldade de aprovação de novos projetos reforça o valor dos ativos já operacionais, ainda que os reajustes de aluguel ocorram de forma mais gradual do que no segmento corporativo.
KORE11: perfil mais oportunístico em fase de normalização
O KORE11 foi estruturado em um momento de juros elevados e baixa atratividade do setor de escritórios, o que permitiu aquisições a preços descontados. Parte relevante da distribuição inicial esteve associada a compras parceladas, estratégia que elevou temporariamente os rendimentos.
Em 2026, o fundo entra em uma fase de normalização dos dividendos, alinhando a distribuição ao fluxo recorrente dos imóveis. Apesar do ajuste, o portfólio apresenta vacância controlada, boa liquidez operacional e ativos inseridos em mercados relevantes, reduzindo riscos estruturais.
O desconto ainda observado no mercado secundário pode gerar assimetria positiva caso o fundo consolide estabilidade operacional e se beneficie da melhora do ciclo imobiliário.
KNRI11: portfólio maduro, previsível e com potencial de destrava de valor
O KNRI11 possui histórico longo e portfólio diversificado entre escritórios e logística. A vacância consolidada permanece em patamar controlado, com exceções pontuais concentradas em regiões específicas do Rio de Janeiro.
Um diferencial relevante para 2026 é o potencial de destrava de valor por meio da reciclagem de ativos. Imóveis adquiridos há mais de uma década apresentam valor de mercado significativamente superior ao custo histórico, abrindo espaço para vendas com ganho de capital e reforço de caixa.
Essa estratégia permite aumento gradual da distribuição, redução de riscos e reinvestimento em ativos mais modernos, sem comprometer a previsibilidade dos rendimentos, característica central do fundo.
Por que FIIs de tijolo ganham força em 2026
- Isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos
- Gestão profissional e escala operacional
- Menor risco de vacância concentrada
- Maior liquidez em comparação ao imóvel direto
- Capacidade financeira para reformas e reposicionamento de ativos
Esses fatores tornam os fundos imobiliários uma alternativa cada vez mais utilizada por investidores patrimonialistas e pessoas físicas que buscam renda previsível e eficiência na alocação de capital.
KORE11 e KNRI11 bem posicionados para o novo ciclo
O ciclo de 2026 se desenha mais favorável para os FIIs de tijolo, especialmente aqueles com portfólios consolidados, imóveis bem localizados e gestão ativa. Dentro desse cenário, KORE11 e KNRI11 ocupam posições complementares: um com perfil mais oportunístico em fase de maturação e outro focado em estabilidade, previsibilidade e reciclagem de valor.
A combinação de menor oferta, demanda estrutural por qualidade e maior profissionalização do setor tende a reforçar a relevância desses fundos no longo prazo.