O segmento de shoppings foi o que apresentou maior rentabilidade entre os fundos imobiliários em 2025. Enquanto o IFIX avançou 21,1% no período, os FIIs de shopping entregaram retorno de 29,1%, superando o índice em aproximadamente 8 pontos percentuais.
Além do forte desempenho, o setor encerrou o ano com indicadores sólidos.
- Dividend yield médio próximo de 10% ao ano
- Desconto médio de cerca de 12% em relação ao valor patrimonial
- Vacância estruturalmente controlada
- Recuperação consistente de vendas e aluguel nas mesmas lojas
No histórico entre 2012 e 2025, o segmento figurou entre os melhores desempenhos em cinco anos distintos, sendo eles 2016, 2017, 2022, 2023 e 2025, demonstrando resiliência mesmo em ciclos econômicos adversos.
Com o início do ciclo de cortes da Selic projetado para 2026 e estímulos ao consumo das classes médias, o cenário tende a ser favorável ao varejo físico, especialmente para ativos dominantes e bem localizados.
Por outro lado, a expectativa de IGP-M negativo pode limitar reajustes contratuais, exigindo maior seletividade na escolha dos fundos.
Os dois fundos imobiliários de shopping escolhidos para 2026
A proposta não é apontar os melhores FIIs de forma permanente, mas destacar aqueles que apresentam melhor perspectiva específica para 2026, considerando renda, desempenho operacional e posicionamento estratégico.
1) PMLL11 (Pátria Malls)
O PMLL11 entra na lista principalmente pelo aumento recente dos rendimentos e pela melhora operacional consistente.
Principais números atuais do fundo.
- Patrimônio líquido de 1,64 bilhão de reais
- Portfólio com 15 shoppings
- Ocupação de 96,2%
- Alavancagem em torno de 10%, considerada controlada
- Mais de 126 mil cotistas
- Liquidez elevada
- Dividend yield em 12 meses de 9,78%
- Rendimento recente de 0,94 por cota
- Reserva acumulada de 0,72 por cota
O fundo elevou o patamar de distribuição para 1,00 por cota no primeiro semestre de 2026. Embora parte desse valor não seja recorrente, as reservas permitem sustentar esse nível no curto prazo.
Indicadores operacionais recentes.
- Crescimento do NOI de 6,4% na comparação anual
- Same store sales de 1%
- Same store rent de 5,4%
- Vendas totais por metro quadrado com alta de 7,6%
O portfólio apresenta melhora gradual de performance. Um ponto de atenção é a concentração de aproximadamente 49% da receita no estado do Rio de Janeiro, o que adiciona risco regional.
Por outro lado, a recente incorporação de novos ativos tende a reduzir gradualmente essa concentração.
2) XPML11 (XP Malls)
O XPML11 é atualmente um dos maiores e mais robustos fundos de shopping do mercado.
Principais números atuais.
- Patrimônio líquido de 6,33 bilhões de reais
- Portfólio com 24 shoppings
- Vacância próxima de 3%
- Alavancagem considerada controlada
- Mais de 330 mil cotistas
- Dividend yield em 12 meses próximo de 9%
- Rendimento mensal entre 0,86 e 0,92 por cota
- Guidance até junho de 2026 em 0,92 por cota
O fundo possui portfólio concentrado em shoppings classe A e ativos considerados trophy assets, que tendem a apresentar maior resiliência em períodos de crise.
Destaques operacionais recentes.
- Inadimplência em trajetória de queda
- Vendas em crescimento na comparação anual
- Same store sales e same store rent positivos
- NOI caixa por metro quadrado ao redor de 167 reais
A estratégia de reciclagem de portfólio, com venda de ativos menos estratégicos e aquisição de ativos premium, reforça a qualidade do fundo.
Para 2026, o XPML11 tende a se beneficiar tanto da retomada gradual do consumo quanto do ciclo de cortes da Selic.
Comparativo dos principais FIIs de shopping
| Fundo | Patrimônio | Vacância | Yield 12m | Alavancagem | Reserva por cota |
|---|---|---|---|---|---|
| PMLL11 | 1,64 bi | 3,8% | 9,78% | ~10% | 0,72 |
| XPML11 | 6,33 bi | 3% | ~9% | Controlada | Moderada |
| HGBS11 | 2,66 bi | 4,6% | ~10% | Elevada | 0,006 |
| HSML11 | 2,23 bi | 2,6% | 8,68% | 19,1% | 0,77 |
| VISC11 | 3,4 bi | Baixa | 8,96% | ~16% | Limitada |
Por que outros fundos ficaram de fora
HGBS11 é um fundo tradicional e de qualidade, mas apresenta resultado operacional próximo de 0,14 por cota e praticamente não possui reserva acumulada, o que eleva o risco de redução de rendimentos em 2026.
O HSML11 possui bom desempenho operacional e ocupação elevada, porém a alavancagem de 19,1% e as incertezas estratégicas envolvendo recompra de ativos adicionam risco.
O VISC11 apresenta rentabilidade histórica sólida e patrimônio robusto, mas a gestão é considerada menos alinhada ao cotista em decisões passadas.
Perspectiva para fundos imobiliários de shopping em 2026
O cenário macroeconômico aponta para fatores positivos.
- Início do ciclo de cortes da Selic
- Possível estímulo ao consumo das classes médias
- Descontos relevantes frente ao valor patrimonial
- Dividend yield acima da média histórica
Por outro lado, existem riscos que exigem atenção.
- IGP-M negativo pode limitar reajustes
- Fundos com baixa reserva podem reduzir dividendos
- Alavancagem elevada exige monitoramento constante
A seletividade será determinante em 2026.
Os fundos imobiliários de shopping entram no próximo ano com fundamentos sólidos e descontos atrativos. Entre os principais nomes do segmento, PMLL11 e XPML11 apresentam, neste momento, a combinação mais equilibrada entre renda, qualidade de portfólio e perspectiva operacional.
Após superar o IFIX em 2025, o setor entra em 2026 com a Selic em trajetória de queda e consumo em recuperação. O investidor atento pode encontrar oportunidades relevantes, desde que faça escolhas criteriosas.