O fundo imobiliário GARE11 manteve o pagamento de R$ 0,083 por cota e encerrou abril com 33 imóveis, vacância física e financeira zerada e mais de 511 mil investidores. O relatório mais recente também revelou que a gestão está aberta a novas compras e a possíveis vendas estratégicas de ativos.
Até o momento, nenhuma nova venda foi formalmente anunciada. A administradora informou apenas que recebeu abordagens sobre imóveis do portfólio e que divulgará eventuais operações quando as negociações estiverem maduras.
A estratégia faz parte do modelo de gestão ativa do fundo, que busca realizar ganhos de capital com a reciclagem do portfólio e redirecionar recursos para oportunidades consideradas mais atrativas.
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Principais números do GARE11
| Indicador | Resultado em abril |
|---|---|
| Dividendo por cota | R$ 0,083 |
| Cotação no fechamento do mês | R$ 8,44 |
| Valor patrimonial por cota | R$ 9,39 |
| Relação P/VP | 0,90 |
| Patrimônio líquido | R$ 2,72 bilhões |
| Número de cotistas | 511,6 mil |
| Liquidez média diária | R$ 14,40 milhões |
| Número de imóveis | 33 |
| Área locável | 463,6 mil m² |
| Vacância física e financeira | 0% |
| Prazo médio dos contratos | 10,02 anos |
No fechamento de abril, a cota era negociada por R$ 8,44, aproximadamente 10% abaixo do valor patrimonial de R$ 9,39. Já o dividendo de R$ 0,083 representou rendimento mensal de 0,98%, equivalente a cerca de 11,8% em termos anualizados.
Em junho, o fundo voltou a distribuir R$ 0,083 por cota, com pagamento realizado no dia 8 aos investidores posicionados no encerramento de 29 de maio. Considerando a cotação de R$ 8,35 registrada no fechamento de maio, o pagamento representou dividend yield mensal próximo de 0,99%.
Possível venda ainda depende de negociação
O trecho que mais chamou atenção no relatório foi a informação de que a gestão permanece receptiva a propostas por determinados imóveis. Isso não significa que exista uma venda concluída ou que algum ativo específico já tenha sido escolhido.
Segundo o fundo, as abordagens podem resultar em desinvestimentos estratégicos quando houver condições capazes de gerar valor aos cotistas. Uma venda com lucro pode produzir resultado extraordinário, mas esse ganho não deve ser considerado recorrente.
Ao mesmo tempo, a administração continua avaliando novas aquisições. Parte das operações previstas após a sétima emissão ainda depende de diligências técnicas, aprovações e outras condições para ser finalizada.
Recursos da sétima emissão ainda estão sendo aplicados
A sétima emissão captou aproximadamente R$ 1,27 bilhão. Desse total, cerca de R$ 676 milhões foram direcionados a imóveis, R$ 310 milhões permaneceram em caixa livre e aproximadamente R$ 290 milhões foram aplicados em títulos e valores mobiliários.
Cerca de R$ 230 milhões já foram usados na compra direta de ativos anunciados. O restante destinado ao segmento imobiliário está relacionado à conclusão de seis imóveis, dos quais cinco já faziam parte do planejamento da oferta.
A gestão reconheceu que essas operações levaram mais tempo que o previsto devido às diligências técnicas, comerciais e contratuais.
Portfólio segue sem imóveis vagos
O GARE11 possui 33 imóveis alugados a 11 locatários e distribuídos por 15 estados. Aproximadamente 94% da receita está vinculada a contratos atípicos, que normalmente estabelecem multa integral em caso de saída antecipada do inquilino.
Na divisão por segmentos, o portfólio é composto por:
- 61% de renda urbana
- 31% de imóveis logísticos
- 8% de escritórios
Em abril, os contratos dos imóveis ocupados pela Air Liquide em Canoas, no Rio Grande do Sul, e São José dos Campos, em São Paulo, foram reajustados em 3,81% pelo IPCA.
Concentração no Carrefour exige acompanhamento
Apesar da diversificação geográfica, a concentração de receitas em grandes locatários continua sendo um dos principais pontos de atenção.
O Carrefour representa 37% da receita contratada, seguido pela BAT, com 21%, e pelo GPA, com 14%. Grupo Mateus e MRV aparecem com 8% cada.
Os contratos de longo prazo reduzem parte do risco de saída antecipada, mas não eliminam o impacto que uma eventual dificuldade envolvendo um locatário relevante poderia provocar nas receitas.
O imóvel ocupado pela BAT, localizado em Cachoeirinha, no Rio Grande do Sul, reúne áreas industriais, laboratórios, escritórios e estruturas logísticas. O contrato informado tem vencimento previsto para maio de 2027. Por ser um imóvel desenvolvido com características específicas, uma eventual saída do locatário poderia aumentar o tempo necessário para encontrar um substituto. A gestão, contudo, já teria iniciado conversas para uma possível renovação.
Emissão aumentou caixa e pressionou as cotas
Um dos fatores apontados para o desempenho recente é o aumento da quantidade de cotas em circulação após a captação encerrada em dezembro de 2025. A oferta movimentou aproximadamente R$ 1,28 bilhão e ampliou significativamente o tamanho do fundo.
Parte das aquisições foi estruturada mediante pagamento em cotas. Proprietários que receberam esses papéis podem vender suas posições no mercado secundário para transformar o investimento em dinheiro.
Esse movimento aumenta a pressão vendedora e pode derrubar temporariamente a cotação, mesmo sem deterioração imediata dos imóveis ou dos contratos. A liquidez elevada observada após a emissão reforça a percepção de que houve maior volume de cotas sendo negociado.
Ao mesmo tempo, a captação reduziu a alavancagem líquida e ampliou os recursos disponíveis para novas compras. Enquanto o capital não é integralmente investido em imóveis, parte do resultado do fundo permanece dependente de aplicações financeiras e outros valores mobiliários.
Portfólio combina renda urbana e logística
O GARE11 deixou de ser exclusivamente logístico e passou a concentrar sua estratégia principalmente em imóveis de renda urbana, além de galpões e ativos corporativos.
Parte dos imóveis está organizada dentro de outros fundos controlados pelo próprio GARE11. Essa estrutura não transforma necessariamente o fundo em um fundo de fundos tradicional, pois os veículos são utilizados para deter imóveis e estruturar operações.
A estratégia pode facilitar aquisições, vendas em blocos e organização tributária. Entretanto, aumenta a complexidade da análise, exigindo atenção às despesas, aos fundos investidos e às operações realizadas entre veículos ligados à mesma gestora.
Dividendos devem permanecer entre R$ 0,083 e R$ 0,090
A gestão manteve a projeção de distribuição mensal entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota ao longo de 2026. Até agora, o fundo permanece pagando o limite inferior dessa faixa.
O GARE11 apresenta vacância zerada, contratos longos e desconto patrimonial. Por outro lado, o investidor precisa acompanhar a concentração em poucos locatários, a conclusão das aquisições pendentes e os possíveis desinvestimentos.
A indicação de que a gestão avalia vendas pode abrir espaço para novos ganhos de capital, mas qualquer operação deve ser tratada apenas como possibilidade até que seja oficialmente comunicada ao mercado.
Desconto pode ser oportunidade mas exige acompanhamento
O GARE11 combina contratos predominantemente atípicos, vacância reduzida, prazo médio elevado e rendimento mensal próximo de 1% sobre a cotação recente. Esses fatores ajudam a explicar o interesse no fundo.
Por outro lado, a concentração em determinados inquilinos, a necessidade de investir os recursos da emissão e o vencimento de contratos importantes permanecem como riscos relevantes.
O desconto patrimonial pode abrir uma oportunidade caso a gestão mantenha os resultados e conclua novas aquisições com taxas atrativas. Antes de investir, porém, é necessário acompanhar relatórios gerenciais, fatos relevantes, endividamento e evolução das receitas recorrentes.