Um levantamento baseado na análise dos relatórios gerenciais de janeiro de 17 dos principais fundos imobiliários listados na B3 indica uma mudança consistente de tom entre os gestores. Em diferentes segmentos — logística, renda urbana, shopping centers, crédito imobiliário e fundos híbridos —, a possibilidade de início do ciclo de queda da taxa básica de juros deixou de ser tratada como hipótese remota e passou a figurar como cenário mais provável para 2026.
Com a Selic atualmente em 15% ao ano, os relatórios descrevem a taxa como próxima do pico do ciclo de aperto monetário. Em ao menos quatro documentos, há menção explícita à sinalização do Comitê de Política Monetária, o Copom, de que a flexibilização pode começar já em março, desde que o cenário de inflação e as expectativas evoluam conforme o esperado.
Convergência de visão entre diferentes segmentos
A leitura aparece de forma transversal entre os segmentos. Fundos logísticos como HGLG11, BTLG11 e XPLG11 destacam que, apesar da Selic em 15%, o mercado já precifica o fim do aperto monetário e o início de cortes ao longo do primeiro semestre de 2026.
Nos fundos de renda urbana, como HGRU11, e em fundos híbridos com exposição a lajes corporativas e logística, a percepção é semelhante. O discurso recorrente é de juros elevados no presente, mas com indicação oficial de que o ciclo de aperto estaria próximo do fim.
Entre os fundos de crédito imobiliário, como BTCI11, KNCR11 e MXRF11, a leitura também converge. Parte dos relatórios aponta que o Copom passou a condicionar explicitamente o início dos cortes à evolução dos dados macroeconômicos, enquanto o mercado já precifica reduções iniciais entre 25 e 50 pontos-base.
Nos fundos de shopping centers, como HSML11, XPML11 e VISC11, há referências diretas à melhora recente dos indicadores de inflação e à sinalização de que a flexibilização monetária estaria próxima. No caso do HSML11, o relatório menciona “elevada probabilidade” de o início do ciclo ocorrer já em março.
IFIX acumula forte alta mesmo com juros elevados
Além das expectativas sobre política monetária, os relatórios também registram o desempenho recente do mercado. O MXRF11, por exemplo, destaca que o IFIX acumulou alta de 21,15% em 2025, mesmo em um ambiente de Selic a 15% ao ano.
Gestores de diferentes segmentos ressaltam que parte relevante da recuperação dos preços ao longo do ano ocorreu em antecipação a um possível ciclo de queda dos juros. Ainda assim, diversos relatórios apontam que os fundos imobiliários seguem negociados com desconto em relação ao valor patrimonial, especialmente nos fundos de tijolo, indicando que o mercado ainda embute prêmio de risco elevado.
Mercado começa a se posicionar para 2026
A análise conjunta dos 17 relatórios mostra que a expectativa de corte da Selic não aparece de forma isolada, mas como percepção recorrente em diferentes casas e segmentos. Embora o tom permaneça cauteloso e condicionado à evolução do cenário macroeconômico, o padrão identificado sugere que o ciclo de alta de juros estaria encerrado.
Se confirmada, a redução da taxa básica tende a alterar a dinâmica de precificação dos fundos imobiliários listados na B3 ao longo de 2026, especialmente em um ambiente em que grande parte da indústria ainda negocia com desconto frente ao valor de seus ativos e mantém portfólios posicionados para capturar eventual compressão das taxas.