Com a perspectiva de início de um ciclo de queda da taxa Selic ao longo de 2026, os fundos imobiliários de tijolo voltaram a ganhar protagonismo entre investidores focados em geração de renda passiva recorrente. Nesse contexto, dois FIIs classificados como base 10 passaram a ser comparados com frequência: GGRC11 e GARE11.
Ambos são negociados abaixo do valor patrimonial, apresentam dividend yield anualizado acima de 11% e distribuições mensais próximas de 1%, o que levanta a principal dúvida do investidor para os próximos anos: qual deles entrega a melhor combinação entre risco, previsibilidade de renda e potencial de valorização?
GGRC11: renda elevada, diversificação e maior desconto patrimonial
O GGRC11 é negociado em torno de R$10,40 e apresenta dividend yield anualizado próximo de 12%, o que equivale a uma distribuição média mensal ao redor de R$0,10 por cota. O fundo opera com P/VP de aproximadamente 0,89, refletindo um desconto relevante em relação ao valor patrimonial estimado em cerca de R$11,22 por cota.
Principais números do GGRC11
- Patrimônio líquido de aproximadamente R$2,4 bilhões
- Liquidez média diária superior a R$8 milhões
- Base com mais de 257 mil cotistas
- Portfólio composto por 36 imóveis
- Área Bruta Locável de cerca de 711 mil m²
Do ponto de vista operacional, o fundo apresenta taxa de ocupação de 99,79%, com vacância física praticamente inexistente. Cerca de 87% dos contratos são atípicos, o que confere maior previsibilidade de receitas, enquanto aproximadamente 90% dos contratos possuem reajuste atrelado ao IPCA, distribuído ao longo do ano, reduzindo riscos de concentração inflacionária.
O portfólio é predominantemente logístico e industrial, com ativos localizados principalmente nas regiões Sudeste e Sul, com maior exposição aos estados de São Paulo, Paraná e Minas Gerais.
Em relação à alavancagem, o fundo mantém posição considerada confortável, com mais de R$120 milhões em caixa e valores a receber, além de investimentos estratégicos passíveis de liquidação. A gestão mantém a expectativa de distribuição média de R$0,10 por cota ao longo de 2026, desconsiderando eventuais ganhos extraordinários com vendas de ativos.
GARE11: contratos longos, vacância zero e maior concentração
O GARE11 é negociado próximo de R$8,72, com dividend yield anualizado ao redor de 11,4% e distribuição mensal média de R$0,083 por cota. Seu P/VP gira em torno de 0,94, indicando desconto patrimonial em relação ao valor justo estimado em cerca de R$9,32.
Principais números do GARE11
- Patrimônio líquido aproximado de R$2,7 bilhões
- Liquidez média diária acima de R$16 milhões
- Mais de 446 mil cotistas
- Portfólio com 33 imóveis
- ABL superior a 500 mil m²
Um dos principais diferenciais do fundo é a elevada previsibilidade contratual. Todos os contratos são atípicos, com prazo médio superior a 10 anos e cláusula de multa integral em caso de rescisão antecipada. O fundo apresenta vacância física e financeira zeradas, reforçando a estabilidade do fluxo de caixa.
O portfólio do GARE11 é híbrido, mas com predominância de ativos de renda urbana, que representam cerca de 67% dos imóveis, enquanto os ativos logísticos têm participação menor quando comparados ao GGRC11.
Em contrapartida, o fundo apresenta maior risco de concentração. Atualmente, conta com apenas sete inquilinos, sendo que um único locatário responde por aproximadamente 48% da receita, percentual significativamente superior ao observado no GGRC11, cujo maior inquilino representa cerca de 15% a 16% da receita.
O GARE11 também apresenta o que a gestão define como alavancagem negativa, uma vez que o caixa disponível supera o valor das dívidas futuras. Apesar disso, existem amortizações relevantes previstas até 2030, atualmente integralmente cobertas pela disponibilidade financeira do fundo.
GGRC11 x GARE11: qual se destaca para 2026?
A análise comparativa mostra que ambos os fundos possuem fundamentos sólidos, geração consistente de renda e negociação com desconto patrimonial. O GGRC11 se destaca pela maior diversificação de imóveis e inquilinos, além de um desconto mais expressivo sobre o valor patrimonial, fator que amplia o potencial de valorização ao longo de um ciclo de queda de juros.
Já o GARE11 chama atenção pela previsibilidade extrema dos contratos, vacância zero e prazos longos, embora carregue um risco maior de concentração de receita.
Para 2026, ambos aparecem entre os fundos imobiliários de tijolo base 10 mais consistentes do mercado. A escolha entre eles depende essencialmente do perfil do investidor: maior diversificação e potencial de valorização no caso do GGRC11, ou contratos longos e elevada previsibilidade de renda no caso do GARE11.
Do ponto de vista técnico e operacional, os dois FIIs seguem bem posicionados para continuar entregando rendimentos próximos de 1% ao mês, com espaço para valorização adicional ao longo do novo ciclo do mercado imobiliário.