O IFIX, principal índice de fundos imobiliários da Bolsa de Valores brasileira, acumula queda de 4,48% neste mês de agosto (até o final do pregão do dia 20), o que representaria o quarto mês seguido do índice no campo negativo, caso o cenário não se reverta até o final do mês.
Nesse sentido, queda dos fundos imobiliários volta a colocar uma dúvida no radar dos investidores: este é um momento para aproveitar preços mais baixos ou para esperar até que o mercado dê sinais de recuperação?
Para especialistas do setor imobiliário, a resposta passa menos pelo movimento das cotas e mais pelo que efetivamente mudou nos fundamentos de cada FII.
Segundo essa análise, é possível continuar investindo em fundos imobiliários, embora seja arriscado comprar qualquer ativo simplesmente porque ficou mais barato.
"A ideia não é sair comprando indiscriminadamente. Na realidade, é preciso observar como está a situação de mercado antes de qualquer decisão."
Queda da cota significa piora do fundo imobiliário?
Um dos principais pontos discutidos é justamente a diferença entre o preço negociado na Bolsa e os ativos que estão por trás das cotas dos fundos imobiliários.
Parte das movimentações recentes do mercado está relacionada a mudanças na percepção de risco, reavaliações patrimoniais e questões políticas que aumentam a aversão dos investidores ao Brasil. Isso, porém, não significa necessariamente uma deterioração equivalente dos imóveis.
"Mesmo essa situação com as cotas caindo, os imóveis não estão caindo."
Existem fundos cuja percepção de risco efetivamente aumentou, mas o movimento negativo pode atingir também FIIs sem relação direta com os problemas que desencadearam a preocupação do mercado.
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Essa espécie de "contaminação" pode pressionar inclusive ativos considerados mais conservadores, criando situações que merecem ser analisadas individualmente.
A discussão, portanto, desloca a atenção da pergunta "quanto a cota caiu?" para outra questão: "o que de fato mudou no fundo imobiliário?"
Vale a pena comprar FIIs agora?
A queda pode revelar oportunidades, mas não deve servir como único argumento para uma compra.
A estratégia de longo prazo costuma ser a mais indicada nesse tipo de investimento. "Fundo imobiliário é um 'buy and hold'. O horizonte costuma ser de 10, 15 anos."
Essa perspectiva pressupõe aceitar que as cotas podem passar por períodos de valorização e desvalorização ao longo do caminho.
Quem busca um investimento que simplesmente não apresente quedas precisa considerar que os FIIs são ativos sujeitos às oscilações do mercado.
Por isso, a análise precisa ir além da cotação. Entre os aspectos destacados estão a qualidade dos imóveis, a operação desenvolvida nos ativos, a situação dos locatários e a própria gestão do fundo.
As visitas técnicas aos imóveis também aparecem como exemplo dessa análise mais próxima dos fundamentos.
Conhecer os imóveis permite visualizar a complexidade das operações, os equipamentos instalados e a importância daquele espaço para as empresas locatárias, que são fatores que nem sempre ficam evidentes para quem acompanha apenas o preço da cota pelo home broker.
Risco e diversificação também entram na conta
O fato de existir um imóvel por trás do investimento não elimina os riscos. "Fundo imobiliário também tem risco. Ponto."
Nesse contexto, a diversificação também é defendida como estratégia importante. Para uma carteira balanceada, uma referência comum é evitar concentrações superiores a cerca de 5% em uma única posição.
Assim, a avaliação apresentada não é simplesmente a de que toda queda representa uma oportunidade de compra.
O ponto central é distinguir uma redução de preço causada pelo movimento geral do mercado de uma queda provocada por uma piora efetiva dos fundamentos.
Em períodos de pressão sobre o IFIX e sobre as cotas dos fundos imobiliários, observar essa diferença pode ser mais importante do que tentar antecipar quando o mercado chegará ao fundo ou começará a se recuperar.