O mercado de fundos imobiliários pode ganhar em maio um novo player focado em galpões industriais. A Invista Real Estate prepara o lançamento do IVBP11, fundo imobiliário que reunirá ativos hoje distribuídos entre o IBBP11 e parte do XPIN11, formando um portfólio superior a R$ 1 bilhão em valor patrimonial.
A proposta mira um segmento ainda pouco explorado no mercado de capitais brasileiro: imóveis industriais voltados a grandes multinacionais, em contraste com a maior concentração atual em galpões logísticos tradicionais.
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Segundo Marcelo Rainho, gestor da Invista Real Estate, o fundo nascerá com mais de 30 inquilinos, de diferentes setores da economia e múltiplas nacionalidades. O foco declarado da gestora é o setor industrial, que representa cerca de 25% do PIB brasileiro, com preferência por grandes multinacionais globais como perfil de locatário.
De acordo com o executivo, o portfólio está localizado no Brazilian Business Park, complexo industrial com cerca de 500 mil metros quadrados já construídos e potencial adicional de mais 1,5 milhão de metros quadrados para expansão.
Galpão industrial é diferente do logístico, diz gestor
Rainho destaca que o mercado ainda costuma confundir imóveis industriais com galpões logísticos, embora os perfis de ocupação e geração de valor sejam distintos. Segundo ele, operadores logísticos tendem a ser mais sensíveis ao custo de ocupação, enquanto indústrias de alto valor agregado priorizam infraestrutura, energia e localização estratégica.
Na visão do gestor, o diferencial competitivo do complexo está no modelo chamado de plug and play, em que serviços essenciais já chegam prontos ao locatário — como energia, transporte e infraestrutura —, permitindo que o industrial foque exclusivamente no próprio negócio.
Outro ponto citado é a menor rotatividade dos inquilinos industriais, já que muitas empresas realizam investimentos elevados em maquinário e linhas produtivas. O gestor cita como exemplo uma locatária que investiu 60 milhões de dólares em equipamentos dentro de um único galpão, tornando uma eventual mudança um processo muito mais complexo e custoso.
Fundo imobiliário mira renda de 10,4% e potencial de ganho de capital
Segundo Rainho, o novo IVBP11 não será apenas um fundo de renda tradicional, mas também um veículo com potencial de expansão imobiliária. A estimativa é que, assim que o fundo for lançado em maio, a renda fique em torno de 10,4% ao ano.
Além disso, o complexo já possui áreas licenciadas e prontas para novas construções, o que pode acelerar o crescimento do patrimônio e da receita futura. A gestora projeta que novos galpões construídos no complexo podem render entre 15% e 16% ao ano em aluguel, elevando progressivamente tanto a renda distribuída quanto o valor patrimonial do fundo ao longo do tempo.