O fundo imobiliário PSEC11 encerrou o mês de dezembro com desempenho operacional robusto, refletindo a consolidação recente de ativos e o avanço no processo de reorganização do portfólio. No período, o fundo registrou receitas totais de R$ 38,414 milhões, enquanto as despesas somaram R$ 919,3 mil, resultando em um resultado operacional de R$ 37,494 milhões.
Após a contabilização do ajuste a mercado (MTM) para fins de distribuição, no valor de R$ 25,592 milhões, o resultado líquido do mês ficou em R$ 12,715 milhões, base utilizada pela gestão para definir a política de rendimentos do período.
Dezembro marcou o terceiro mês completo após a consolidação dos fundos HGFF11 e BPFF11, etapa considerada estratégica para o redesenho da carteira e para o reposicionamento do fundo no segmento de Fundos de Fundos (FOFs).
Nesse contexto, o patrimônio líquido do PSEC11 apresentou retorno de 2,7% no mês, desempenho levemente inferior ao do IFIX, que avançou 3,1% no mesmo intervalo. Já as cotas negociadas no mercado secundário registraram valorização de 3,4%, movimento que levou a relação preço/valor patrimonial (P/VP) a encerrar o ano em 0,85 vez, abaixo da média histórica do fundo, estimada em 0,91 vez.
Com base no resultado apurado em dezembro, a gestão anunciou a distribuição de R$ 0,65 por cota, repetindo o valor pago no mês anterior. Ao final do período, o fundo manteve ainda R$ 0,05 por cota em reserva de lucros, além de R$ 0,33 por cota registrados como ganho de capital não realizado em cotas de outros fundos imobiliários.
A performance relativa do fundo no mês foi impactada pelo forte movimento de alta observado no mercado de FIIs. Segundo a gestão, em meses de rally expressivo, é comum que o patrimônio não supere o benchmark, especialmente em razão da presença de ativos menos líquidos na carteira, como FIIs adquiridos via private placement e operações de CRI, que juntos representam cerca de 35% do portfólio.
Além disso, fundos com perfil mais especulativo — que não fazem parte da estratégia do PSEC11 — tendem a liderar as maiores valorizações em cenários de euforia do mercado, o que amplia a diferença de desempenho no curto prazo.
Ainda assim, desde seu início, em fevereiro de 2020, o PSEC11 acumula retorno superior ao IFIX. No período, o fundo registra desempenho relativo de +34,8%, frente a +23,4% do índice, o equivalente a 149% do benchmark.
Movimentações da carteira em dezembro
No que diz respeito à gestão ativa da carteira, em dezembro foram vendidas cotas de fundos imobiliários no montante de R$ 114,7 milhões, valor equivalente a 8% do patrimônio líquido. Considerando os três meses posteriores à consolidação, o volume total de vendas alcançou R$ 216 milhões, ou 16% do PL.
Esse movimento reduziu o número de posições em FIIs de 118 ativos, ao final de setembro, para 102 fundos ao término de dezembro, reforçando o processo de racionalização da carteira.
Os recursos obtidos com as vendas já tiveram destinação definida. Cerca de R$ 65 milhões foram alocados na aquisição do CRI WTC, enquanto outros R$ 15 milhões foram direcionados a uma operação compromissada de curto prazo, com duração inferior a um mês e remuneração próxima de 200% do CDI, operação encerrada no início de janeiro.
O CRI WTC apresenta remuneração de CDI + 2,0% ao ano e tem como lastro CCIs vinculadas a contratos de compra e venda e de locação do Complexo WTC, localizado às margens do Rio Pinheiros, em São Paulo.
Planejamento de alocação para janeiro
Para janeiro, o planejamento da gestão prevê a venda de aproximadamente R$ 100 milhões em cotas de FIIs. Desse total, cerca de R$ 85 milhões devem ser destinados à estruturação de oito novas operações de CRI.
A alocação prevista contempla R$ 40 milhões em papéis atrelados ao IPCA, com taxa média de IPCA + 9,6% ao ano, e outros R$ 45 milhões em operações indexadas ao CDI, com remuneração média de CDI + 2,5% ao ano.
O objetivo da gestão do PSEC11 é reduzir gradualmente a carteira para algo próximo de 90 posições, ante as 102 atuais. Mantidas as demais condições de mercado, esse padrão de giro e realocação deve se repetir nos próximos meses, reforçando o foco em eficiência, liquidez e qualidade do crédito.