Após mais de cinco anos sem uma recuperação relevante desde o pico anterior a 2020, o mercado de fundos imobiliários entrou em uma nova fase no fim de 2025. A combinação entre inflação em desaceleração e a sinalização mais clara de queda da taxa Selic começou a alterar o fluxo de capital no mercado brasileiro.
Mesmo com os juros ainda em patamar elevado, a trajetória descendente da Selic reduziu o diferencial de atratividade entre a renda fixa e os fundos imobiliários. Historicamente, esse tipo de movimento tende a favorecer o IFIX, índice que reúne os principais FIIs negociados na B3. Em ciclos de queda dos juros, ativos reais costumam ganhar espaço, especialmente aqueles capazes de gerar renda recorrente.
Nesse contexto, os fundos imobiliários de tijolo passaram a ganhar destaque. Diferentemente dos fundos de papel, que funcionam como instrumentos de crédito e são mais sensíveis às variações da renda fixa, os FIIs de tijolo possuem imóveis físicos como base de valor, permitindo tanto a distribuição mensal de rendimentos quanto a valorização patrimonial ao longo do tempo.
Como a queda dos juros favorece os fundos imobiliários
Quando a Selic permanece em níveis elevados, investidores tendem a priorizar aplicações pós-fixadas, como o Tesouro Selic, que oferecem retorno atrativo com risco reduzido. Nesse cenário, os fundos imobiliários perdem competitividade relativa.
À medida que os juros começam a cair, essa relação se inverte. O investidor passa a buscar alternativas que combinem previsibilidade de renda com potencial adicional de valorização. Os fundos imobiliários se inserem exatamente nesse espaço ao oferecer rendimentos mensais isentos de imposto de renda e a possibilidade de valorização dos imóveis.
Com a expectativa de uma Selic significativamente mais baixa ao longo de 2026, o mercado iniciou um processo de reprecificação dos FIIs, especialmente daqueles negociados abaixo do valor patrimonial ou que apresentam contratos sólidos e vacância controlada.
Setores de FIIs mais bem posicionados para 2026
O foco do mercado tem se concentrado em segmentos capazes de repassar inflação, manter contratos de longo prazo e operar com ativos de qualidade. Entre eles, quatro setores se destacam:
- Shopping centers, impulsionados pela recuperação do consumo e do fluxo de visitantes
- Terras agrícolas, beneficiadas pela força estrutural do agronegócio brasileiro
- Galpões logísticos, sustentados pelo crescimento do e-commerce e da logística integrada
- Fundos híbridos, que combinam diferentes tipos de imóveis e reduzem riscos
HGBS11: exposição diversificada ao setor de shoppings
O HGBS11 está entre os principais fundos de shopping centers do mercado brasileiro, com presença em diferentes regiões do país. O portfólio inclui ativos em estados como São Paulo, Rio de Janeiro, Santa Catarina, Rio Grande do Sul, Tocantins e Mato Grosso, reduzindo o risco regional.
O fundo é negociado abaixo do valor patrimonial, fator relevante em FIIs de tijolo por indicar desconto em relação ao valor dos imóveis registrados em laudo. A vacância permanece em níveis historicamente baixos, enquanto o patrimônio supera R$ 2 bilhões. A distribuição mensal de rendimentos reflete a estabilidade operacional dos ativos.
RZTR11: renda imobiliária ligada ao agronegócio
O RZTR11 oferece exposição direta ao agronegócio por meio da aquisição e do arrendamento de terras agrícolas. O lastro do fundo está em propriedades rurais, cuja valorização tende a acompanhar a produtividade e a demanda por alimentos.
O modelo permite geração de renda recorrente via contratos de arrendamento e ganhos adicionais com a valorização dos ativos. Apesar de ser negociado acima do valor patrimonial, esse indicador não reflete integralmente a dinâmica do fundo, já que a reavaliação das terras nem sempre acompanha a velocidade do mercado agrícola.
BTLG11: logística com grandes inquilinos e baixa vacância
O BTLG11 é um fundo de galpões logísticos com ativos distribuídos em diversos estados e locatários de grande porte, incluindo empresas dos setores de varejo, alimentos, bebidas, logística e e-commerce.
A diversificação de inquilinos reduz riscos e aumenta a previsibilidade do fluxo de caixa. A vacância estruturalmente baixa, próxima de 3%, é considerada saudável para o segmento. O fundo é negociado próximo ao valor patrimonial, indicando uma precificação mais equilibrada.
ALZR11: fundo híbrido com contratos longos
O ALZR11 atua como um fundo híbrido, reunindo edifícios corporativos, galpões logísticos secos, galpões refrigerados e imóveis de renda urbana. Essa diversificação reduz a dependência de um único segmento.
Os contratos são majoritariamente de longo prazo e, em muitos casos, atípicos, garantindo previsibilidade de receitas. A vacância permanece zerada há um longo período, enquanto a distribuição mensal gira em torno de R$ 0,09 por cota, com histórico consistente de pagamentos.
O que esses FIIs têm em comum
- Ativos reais de qualidade e bem localizados
- Contratos sólidos e vacância controlada
- Geração de renda mensal isenta de imposto de renda
- Potencial de valorização em um cenário de queda da Selic
Mais do que nomes específicos, esses fundos representam setores que tendem a se beneficiar de forma estrutural do novo ciclo econômico.
Por que 2026 pode ser decisivo para os FIIs de tijolo
Historicamente, a reprecificação dos fundos imobiliários ocorre antes que a Selic atinja níveis mais baixos. Isso significa que parte do movimento de valorização pode acontecer ainda nas fases iniciais do ciclo de queda dos juros.
Ao combinar renda recorrente com potencial de ganho de capital, os FIIs de tijolo voltam a ocupar espaço relevante nas carteiras de investidores que buscam equilíbrio entre fluxo mensal e crescimento patrimonial.