O relatório gerencial mais recente do RZTR11 voltou a evidenciar um dos principais pontos de desconforto do mercado: o descompasso entre o lucro contábil reconhecido e o valor efetivamente distribuído aos cotistas.
A venda da Fazenda Clarão da Lua, estruturada em quatro grupos distintos, gerou efeitos assimétricos no resultado do fundo.
- Grupo 3: lucro aproximado de R$2,17 por cota, impulsionado por TIR elevada e forte valorização do ativo.
- Grupo 4: prejuízo realizado em torno de R$0,20 por cota, decorrente da alienação de áreas com solo arenoso e menor potencial produtivo.
No consolidado, a própria gestão reconheceu impacto positivo líquido de cerca de R$1,98 por cota, valor que deveria ser apropriado gradualmente conforme o fluxo de recebimentos.
Reconhecimento na DRE não se converteu em distribuição
Apesar do ganho imobiliário registrado na Demonstração de Resultados, o fundo manteve a distribuição mensal em R$1,00 por cota, sem pagamento extraordinário ou reforço claro em reservas distribuíveis.
Parte relevante do valor do Grupo 3 já havia sido recebida no segundo semestre, o que, proporcionalmente, indicaria cerca de R$0,87 por cota passível de distribuição. Mesmo após descontar o prejuízo do Grupo 4, o valor líquido ainda seria próximo de R$0,67 por cota.
Ainda assim, esse montante não apareceu de forma transparente nem como caixa disponível, nem como ajuste explícito no resultado financeiro.
Estrutura via SPE levanta questionamentos
A hipótese mais plausível para a não distribuição está na estrutura da operação, realizada por meio de uma SPE. Nesse formato, o lucro permaneceria retido na sociedade, sem conversão imediata em caixa no nível do RZTR11.
- O ganho seria apenas contábil no fundo principal.
- O caixa permaneceria alocado na SPE até evento futuro de consolidação ou distribuição.
- O cotista visualiza o lucro no relatório, mas não o recebe no curto prazo.
O ponto crítico é que essa explicação não foi apresentada de forma clara e objetiva no relatório gerencial.
Patrimônio líquido recua mesmo com ganho imobiliário
Outro dado que chamou atenção foi a redução expressiva do patrimônio líquido, que caiu de aproximadamente R$1,80 bilhão em novembro para cerca de R$1,78 bilhão em dezembro.
A queda superior a R$100 milhões ocorre justamente no mês em que o fundo reconhece cerca de R$23 milhões em valorização imobiliária, criando uma assimetria difícil de interpretar sem detalhamento adicional.
A ausência de explicações sobre ajustes patrimoniais, saída de ativos e efeitos completos da venda reforça a percepção de baixa transparência.
Compressão do arrendamento pressiona retorno
O relatório também evidenciou deterioração operacional relevante na taxa média de arrendamento.
- Novembro:15,48%
- Dezembro:15,01%
Esse indicador é central para o fundo, já que aproximadamente 90% do portfólio está estruturado em operações de aquisição de terras com opção de recompra pelo produtor, funcionando na prática como um crédito implícito lastreado em imóveis rurais.
Com a Selic ainda elevada, a compressão do arrendamento reduz a atratividade do RZTR11 frente a ativos de renda fixa com risco soberano.
Modelo sólido, mas comunicação fragiliza a confiança
O modelo operacional do fundo segue robusto do ponto de vista jurídico e de garantias, já que a terra permanece registrada em nome do fundo, mitigando riscos de inadimplência.
Ainda assim, o mercado tem reagido menos ao modelo e mais à fragilidade na comunicação, marcada por ausência de explicações claras sobre o lucro do Grupo 3, falta de detalhamento sobre SPEs, inconsistências na DRE e excesso de informações concentradas sem didatismo.
Em um fundo altamente dependente de confiança, a falta de clareza transforma a própria comunicação em um fator adicional de risco, mesmo diante de ativos de qualidade e resultados operacionais positivos.